La copropriété est un immeuble ou groupe d’immeubles collectifs bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs individus. En effet, chaque individu possède une partie privée ainsi qu’une quote-part des parties communes. Vous souhaitez avoir une propriété commune avec d’autres personnes, mais vous ignorez comment une telle collaboration fonctionne. Cet article vous explique en détail ce qu’est une copropriété et comment elle est organisée.
Plan de l'article
C’est quoi une copropriété ?
L’article 1 de la loi fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, stipule que la copropriété est un immeuble ou un ensemble d’immeubles qui appartient à la fois à plusieurs individus. Ceux-ci peuvent être des personnes morales ou physiques. Ils sont appelés des « copropriétaires ».
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Chaque copropriétaire à son espace privé à lui et un espace commun avec l’ensemble des autres copropriétaires. Selon l’article 3 de cette même loi, le sol, les jardins, les cours, les passages, les corridors ou même les locaux des services communs sont les parties communes que les copropriétaires possèdent. Celles-ci présentent une utilité précise pour l’ensemble des copropriétaires ou pour certains d’entre eux.
Les différents types de copropriété
On parle de copropriété en fonction du type de bâtiments. Ceux-ci se distinguent en fonction de la date de construction, de ses équipements et de ses caractéristiques proposés aux propriétaires communs.
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En ce sens, les immeubles appelés copropriétés sont souvent classés par périodes historiques. Il s’agit :
- Des immeubles construits avant 1915 ;
- Des immeubles construits entre 1915 et 1948 ;
- Des immeubles construits entre 1949 et 1974 ;
- Des immeubles construits entre 1975 et 2000 ;
- Puis des immeubles récents ;
- Tous ses immeubles sont qualifiés de copropriétés.
Les acteurs au sein d’une copropriété
Dans chaque copropriété, on observe plusieurs acteurs auxquels sont attribués des rôles et des missions spécifiques. En ces termes on a :
- Le syndicat des copropriétaires : Il est composé de l’ensemble des copropriétaires. Il est régi par une personnalité morale.
- Le syndic : C’est la personne chargée de la gestion de l’immeuble. Il n’est pas obligé d’être un professionnel lorsque la tâche est confiée à un copropriétaire de façon bénévole. À cet effet, les syndics non professionnels s’occupent de 11% des copropriétés, 87% sont gérés par un syndic professionnel. Leurs principales missions se résument à payer les factures, à préparer l’assemblée générale et puis tenir la comptabilité.
- Le conseil syndical : Il est élu par le syndicat des propriétaires de l’immeuble. Ce sont quelques propriétaires choisis pour représenter les autres propriétaires afin d’agir en leurs noms. Leur principale mission est de contrôler et d’assister le syndic.
Chacun de ses acteurs contribue à l’organisation de la vie de la copropriété de manière collective.
Les charges d’un copropriétaire
Être copropriétaire revient à faire des dépenses de fonctionnement et d’entretien. Le syndic s’occupe du règlement des dépenses avec les provisions versées par les copropriétaires. Les charges sont subdivisées en deux catégories. Il s’agit des charges générales et des charges spéciales.
Les charges générales
Ce sont les dépenses faites pour l’entretien, la conservation et l’administration des parties communes. Il s’agit par exemple de l’éclairage, de l’entretien des espaces verts, du digicode, du nettoyage des escaliers, les frais de syndic, etc.
Les charges spéciales
Celles-ci concernent uniquement les services collectifs et les équipements communs. Ces charges sont évaluées dans le cadre d’un budget prévisionnel afin de contribuer aux dépenses courantes de l’immeuble.
En effet, le règlement de la provision de charge est effectué chaque trimestre par les copropriétaires. Toutefois, le syndic peut demander le versement de provisions spéciales afin de réaliser des travaux votés en assemblée générale. Seulement 5% du budget prévisionnel est attribué au fonds de travaux.
Par ailleurs, en cas d’impayés, le syndic procède à la mise en demeure du copropriétaire débiteur. Si après 30 jours, il n’arrive pas à régler, le syndic à la possibilité de demander le règlement immédiat de la totalité des provisions de l’année budgétée.
Ce dernier peut également demander le paiement des frais de recouvrement. Si malgré ça il ne règle toujours pas, alors le syndic peut engager une procédure judiciaire sans l’autorisation de l’A.G.. Les frais engendrés seront à la charge du copropriétaire débiteur.
Les règles de fonctionnement d’une copropriété
La copropriété est gouvernée par des règles de fonctionnement qui sont édictées dans la loi. Ces règles visent notamment à réglementer les rapports entre les différents copropriétaires ainsi qu’entre eux et le syndic.
Le conseil syndical, constitué d’un groupe de copropriétaires élus en assemblée générale, assiste le syndic dans la gestion courante de l’immeuble. Ce dernier a pour missions principales l’exécution des décisions prises lors de l’assemblée générale, la tenue à jour du carnet d’entretien ainsi que celle du registre comptable.
Les assemblées générales ont un rôle majeur dans le bon fonctionnement de la copropriété. Elles doivent être au minimum annuelles et peuvent se dérouler en présentiel ou en ligne depuis septembre 2020. Les convocations sont adressées aux différents propriétaires par lettre recommandée avec accusé de réception ou remise contre signature.
Lors de ces assemblées, plusieurs sujets seront abordés tels que les dépenses courantes, les travaux nécessaires sur l’immeuble, mais aussi la fixation du budget prévisionnel pour couvrir toutes les charges futures telles que celles liées aux services collectifs et équipements communs.
Vous devez connaître les textes législatifs relatifs à la gestion immobilière afin d’éviter toute erreur susceptible d’affecter la bonne marche de votre immeuble.
Au-delà des règles légales encadrant son fonctionnement interne, chaque copropriété est dotée d’un règlement de copropriété qui fixe les droits et devoirs de chaque copropriétaire. Ce document contient aussi la liste des parties communes ainsi que les limitations relatives aux travaux effectués sur ces dernières.
Une gestion rigoureuse et transparente, le respect des règles légales en matière immobilière sont essentiels pour garantir la pérennité d’une copropriété. En cas de litiges persistants, il est possible de saisir un conciliateur ou encore de recourir à une procédure judiciaire devant le tribunal compétent.
Les problématiques courantes en copropriété et comment les résoudre
La copropriété peut être le théâtre de conflits entre les différents copropriétaires. Le plus souvent, ces conflits concernent la répartition des charges ou encore le choix du prestataire en charge des travaux à réaliser sur l’immeuble.
Lorsque la question de la répartition des charges se pose, vous devez vérifier si les dépenses sont liées aux parties communes ou privatives. Effectivement, le poids financier ne doit pas être supporté par un seul propriétaire, mais réparti équitablement selon les tantièmes (quote-parts) détenus par chacun dans l’immeuble. Dans certains cas, une décision prise lors d’une assemblée générale pourra régler ce type de conflit.
Les travaux d’entretien et les aménagements peuvent aussi causer des tensions au sein d’une copropriété. Si certains copropriétaires estiment que certaines opérations ne sont pas nécessaires ou trop coûteuses, ils peuvent refuser leur participation financière, entraînant ainsi un blocage dans la mise en œuvre du projet.
Dans ce genre de situations conflictuelles, vous devez faire appel à un médiateur professionnel qui pourra proposer une solution objective et acceptable pour toutes les parties prenantes.
Il existe aussi plusieurs modes alternatifs de règlement des litiges tels que l’arbitrage ou encore la conciliation préalable obligatoire. Vous devez privilégier la médiation qui permet, dans la plupart des cas, d’arriver à une solution rapide et satisfaisante pour tous les protagonistes.
Vivre en copropriété implique le respect de certaines règles légales ainsi que celui des autres copropriétaires. Les conflits peuvent être évités ou résolus rapidement grâce à une communication claire et transparente entre toutes les parties prenantes, mais aussi par l’intervention d’un professionnel comme un conciliateur ou un médiateur.
